改革开放后，我国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程，成为世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的国家，目前，我国房屋集中老化风险加速。

城镇化进入“下半场”

房屋老化安全隐患不容忽视

截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期。近年来比例还将不断增加，预计到2040年前后，近80%的房屋将进入这个阶段。大量老房子建设标准低、缺乏必要维护，安全隐患巨大。

大量自建房为房屋老化维护增加了难度。根据第七次全国人口普查长表数据，我国城镇及农村家庭自建住房的比例分别达到40%和90%。这些自建房往往缺乏专业设计和施工监管，存在诸多安全隐患。近年来，我国自建房坍塌事故屡见报端。“4·29长沙自建房坍塌”“7·16永安自建房坍塌”“8·29临汾市聚仙饭店坍塌”等事故，都造成了人民生命财产严重损失。

超大城市房屋老化问题更为严重。从区域上看，我国房屋建成年代呈现“东老西新”的态势，东部省份，尤其是北京、上海、广州等发展较早的大城市，房屋将面临更快和更大规模的老化。此外，超大城市大量城中村、村级工业园，其建筑及人口密度极高，房屋违建、功能改变等情况较为普遍，房屋维护和安全管理问题更为严峻。

房屋体检养老保险等

基础性制度亟待完善

近年来，国家愈发重视房屋养老等基础性制度建立。“4·29长沙楼房坍塌事故”发生后，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，提出要完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

住房城乡建设部多次明确提出要探索建立房屋安全管理长效机制，完善房屋体检、养老、保险等基础性制度。2023年3月，住房城乡建设部等15部门出台《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，推动建立经营性自建房安全管理长效机制。2023年6月28日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在《学习时报》上发表署名文章，提出要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。2024年1月8日，住房城乡建设部与国家发展和改革委员会等部门出台《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，明确对一定年限的学生宿舍建筑要进行定期体检。

筑牢房屋安全屏障

仍需加强制度创新和技术创新

目前，我国房屋体检、养老、保险等制度处于探索阶段，在地方操作层面仍面临房屋体检标准不明确、技术手段不完善、维护资金使用不灵活、财政压力大等诸多问题，房屋安全管理仍存在诸多挑战。例如，在房屋体检制度上，我国建立了以危旧房屋鉴定为主的房屋安全管理制度，但制度本身重事后处置、轻事前预警，针对一般房屋的安全预警与常态化体检机制尚未建立。与此同时，现有房屋安全体检多依赖人工检测，效率和成本有待优化。在房屋维护资金来源上，我国已建立了住宅专项维修资金制度，但主要覆盖普通商品住宅，大量安全隐患高的自建房、老旧小区缺乏住宅专项维修资金覆盖。与此同时，已有的住宅专项维修资金也存在使用门槛高、业主个人缺乏申请使用有效渠道等问题。

对此，仍需完善房屋体检、养老、保险等基础性制度，强化科技手段支撑，以制度和科技创新为房屋安全筑起坚实屏障。

一是构建房屋定期体检制度，借助新技术为老房子设定“健康码”。明确自建房、商品房等各类老房子体检周期频次和体检指标体系。强化房屋体检科技手段研发。进一步打通房屋全生命周期管理底层数据链，配合“二维码”技术手段，强化对房屋的安全监测。通过空天地一体监测手段、物联网传感器、人工智能等，构建大规模房屋自然灾害安全风险预警与单体建筑精准体检相结合的方法体系，如应用InSAR卫星监测房屋周边地质不规则沉降、融合多源数据建立高准度房屋灾害风险预测模型、基于激光雷达和图像智能识别快速检测单体房屋立面变形等。

二是完善房屋养老金、房屋保险制度，打通多渠道为老房子建立养老金。可探索将房屋养老金纳入土地出让成本以及整合其他涉房收入建立公共账户，也可探索进一步优化住宅专项维修资金制度以及住房公积金制度，为老旧房屋维护注入源头活水。例如，可参考美国、德国等国家，将住宅专项维修资金从一次性“大额缴清”变为动态式“小额长缴”机制；引导经营性自建房以村集体为单位缴纳住宅专项维修资金，扩大住宅专项维修资金缴纳覆盖面。加快引入房屋保险机制，打通利用住宅专项维修资金、住房公积金的增值收益为房屋关键部件投保的政策路径，让居民在自愿基础上为房屋安全加把锁，同时有效减轻政府财政压力。

三是完善“人、房、地、钱”联动机制，融入全链条为老房子织密“政策网”。关注房屋全生命周期的政策创新，推动房屋体检、养老、保险制度与城市更新、房屋信贷等各类政策的协调配合，形成政策合力。可考虑在超大城市局部地区探索老旧房屋强制体检、分级认证等制度试点，将房屋体检认证结果与贷款利率、租售税费等结合，引导房屋产权主体积极开展房屋体检，加快推动房屋体检制度建立；完善科技金融激励机制，鼓励各类市场主体参与老房子功能活化、更新维护运营等关键技术及装备研发等，通过老旧建筑的全周期制度保障，提高老房子的安全性，有效降低老旧房屋安全隐患。

（作者：梁浩,住房城乡建设部科技与产业化发展中心)

(编辑:王宏/责任人:余燕君)